一份假离婚协议引发的房产诉讼案

        临沂市兰山区人民法院（2007）临兰民一初字第4147号案
        临沂市中级人民法院（2008）临商终字第602号案
        临沂市兰山区人民法院（2008）临兰行初字第538号案
        临沂市中级人民法院（2008）临行终字第185号案
        临沂市兰山区人民法院（2008）临兰商初字第1488号案

案件当事人：
刘某某（化名），女，居民。 （第4147号案原告、第602号案被上诉人、第538号案原告、第185号案被上诉人、第1488号案被告）

中国某银行股份有限公司临沂分行 （第4147号案被告、第602号案上诉人、第1488号案原告）

孙某某（化名），男，居民。 （第4147号案被告、第602号案原审被告、第538号案第三人、第185号案原审第三人、第1488号案被告）

某某房产管理局 （第538号案被告、第185号案上诉人）

案件事实经过：
2003年10月，因夫妻感情不和刘某某与孙某某协议离婚，双方达成了离婚协议；经临沂市某某区婚姻登记管理处审查，双方符合自愿离婚的法律规定，准予登记，发给离婚证。双方在上述离婚协议书中约定：位于某某区某某路的房产为二人共同财产，其产权二人各享有一半；还约定：住房及产权变动必须经二人共同同意方可。后刘某某得知孙某某伪造了离婚协议与中国某银行股份有限公司临沂分行（下称临沂某分行）办理了抵押登记，并从银行借款，遂于2007年9月以房屋为二人共有、孙某某个人抵押无效、侵害其合法权益为由，提起诉讼，请求法院判决确认孙某某与临沂某分行签订的房屋抵押合同无效。2008年4月，兰山法院送达（2007）临兰民一初字第4147号判决书，判决被告孙某某与被告临沂某分行所签订的抵押合同无效。临沂某分行不服判决，提起上诉，临沂中院二审立（2008）临商终字第602号案。在上诉的同时，为有别于刘某某确认抵押合同无效的请求，临沂某分行又以确认其对涉案房屋拥有合法抵押权为诉讼请求，另行对孙某某、刘某某提起民事诉讼，兰山法院立（2008）临兰商初字第1488号案受理。
临沂某分行上诉后，刘某某又对某某房产管理局（下称某房产局）为孙某某持伪造离婚协议颁发其个人房权证的具体行政行为提起行政诉讼，请求撤销被告某房产局为第三人孙某某颁发的房权证，兰山法院立（2008）临兰行初字第538号案审理。2008年10月，兰山法院送达（2008）临兰行初字第538号判决书，撤销了某房产局为第三人孙某某颁发的房权证。某房产局不服判决，提起上诉，临沂中院二审立（2008）临行终字第185号案审理。2009年1月，临沂中院下达了（2008）临行终字第185号判决书驳回了某房产局的上诉，维持原判。自此，孙某某持假离婚协议办理的房权证被撤销。
2008年11月，经审理，临沂中院下达（2008）临商终字第602号案判决书，驳回临沂某分行的上诉，维持了兰山法院第4147号民事判决。
2009年11月，兰山法院对临沂某分行起诉的（2008）临兰商初字第1488号案再次开庭进行了审理。

在上列案件诉讼期间，刘某某委托启阳律师事务所代理，并授权鞠建、张惠民律师为其诉讼代理人。

鞠建、张惠民律师对行政案件的综合代理意见：
一、原告刘某某的起诉未超过诉讼时效。
本案被告某房产局于2006年1月25日为第三人孙某某个人颁发了共有权人为0人的房权证，该具体行政行为针对的对象是孙某某，而不是原告刘某某，原告刘某某直到2007年3月份才得知被告的具体行政行为。代理人认为：原告的情形，应当根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第41条的规定，适用两年的诉讼时效，因此原告的起诉没有超过法律规定的诉讼时效，某房产局的该抗辩意见不能成立。
二、关于涉案房产的权属
原告与第三人于1981年10月登记结婚，在婚姻关系存续期间取得涉案房产所有权，应属夫妻共同财产。
临沂市人民政府在1989年8月14日和1997年8月9日两次为该房颁发权属证书，基于当时的普遍做法，虽未将原告刘某某在房权证上登记为共有权人，只登记了第三人孙某某为房屋产权人，但房权证共有人栏亦未明示该房产没有共有人。但某房产局对该房进行换证重新登记产权时，却将共有人栏登记为0人，也即该房没有共有人。这显然与该房产的实际权属不符。代理人认为：依据《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定，某房产局在颁发涉案房权证时，未尽审查义务，其颁证行为依据不足，应予撤销。
三、某房产局颁发房权证的程序不合法。
《城市房屋权属登记管理办法》第10条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。某房产局于2006年1月25日为第三人颁发了房权证，但却于2006年2月9日才经审核批准，准予确权发证，其行为系先发证，后审核，严重违反法定程序。
四、关于本案法院是否应予受理问题。
某房产局认为本案应适用《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第44条（十）项的规定，裁定驳回起诉。代理人认为，被告该理由不能成立，（1）本案标的与民事诉讼标的不同，不适用该解释第44条之规定；（2）、本案标的仅被查封裁定书查封，该查封仅是临时财产保全措施，并不符合该解释第44条规定的生效判决的效力所羁束。因此，本案属于人民法院受理范围。

行政案二审法院认为：
根据建设部原《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定，房屋行政登记机关对申请人的申请，只有权属清楚的才可核准登记并颁发房屋权属证书。本案中，涉案房产系被上诉人刘某某和原审第三人孙某某的共同财产，房产权属理应属被上诉人和原审第三人共同共有。但上诉人对该房产进行换证重新登记产权时，却将共有人栏登记为0人，也即该房产没有共有人，这显然与该房产的实际权属不符。故上诉人为原审第三人颁发房屋权属证书的具体行政行为事实不清，证据不足。《城市房屋权属登记管理办法》第10条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”本案上诉人某房产局是于2006年1月25日为原审第三人孙某某颁发的房权证，但却于2006年2月9日才经审核批准，准予确权发证，系先发证、后审核，违反了《城市房屋权属登记管理办法》规定的法定程序。
根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案上诉人在颁发房权证时，并未告知被上诉人诉权和起诉期限，因此本案的起诉期限应从被上诉人知道或者应当知道上诉人为原审第三人颁发房权证时起经过2年。因此，即便如上诉人所说被上诉人于2006年9月份就知道其作出本案被诉具体行政行为，被上诉人的起诉也未超过起诉期限。
临沂市兰山区人民法院（2006）临兰执字第912号查封裁定书仅是对涉案房产的处置权予以暂时限制，并未改变该房产的权利归属。该查封可随时因履行还款义务而解除。最高人民法院相关司法解释中的“行政诉讼的标的为人民法院生效判决书、裁定书和调解书所羁束的，人民法院应当依法裁定不予受理。”其中行政诉讼标的被生效法律文书所羁束的，是指诉讼标的被生效法律文书永久性、终局性地加以限制。因此，二者并不是同一种情况。故对上诉人不应受理该案的主张，本院不予采纳。
综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，应予维持。

行政案二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。

鞠建、张惠民律师对民事案件的综合代理意见：
一、涉案房产属于刘某某与孙某某共同共有；对于孙某某将房屋抵押贷款的事实，刘某某不知情。
1、婚姻登记机关是夫妻双方办理结婚、离婚登记的法定机关，离婚协议书的内容，也应以婚姻登记机关备案为准，从备案的离婚协议书看出：涉案房产属于刘某某与孙某某共有。
2、依据《离婚协议书》，涉案房产的原房权证开始是由刘某某保管。但是，2005年底孙某某以旧房权证需要换发新证为由从原告手中取得原房权证，并于2006年1月办理了共有人为0人的新房权证，后又持新房权证办理了银行抵押贷款，对这一系列事实，因双方已离婚，不在一起共同生活，刘某某无从得知；且涉案房产有刘某某一半，刘某某也不会允许将房权证办到孙某某个人名下。因此，刘某某不属于“知道或者应当知道而未提出异议的其他共有人”的范围。
3、刘某某后来得知房权证办到孙某某个人名下后，以颁证行政行为程序违法，且侵犯了刘某某的房产所有权为由，将某房产局诉至临沂市兰山区人民法院，经“（2008）临兰行初字第538号”案判决，撤销了某房产局为孙某某个人颁发的房权证。
二、孙某某个人以共有财产设定抵押权，未经共有权人事先同意，也未经共有权人事后追认，属无权处分，抵押合同应当无效。
1、房屋属于不动产，产权变动应当以登记机关的登记为准。涉案房产属于刘某某与孙某某婚姻存续期间的共同财产，应属共同共有。双方离婚后约定涉案房产为二人共同财产，但双方未到房产登记机关办理房产变更登记，因此涉案房产仍属双方共同共有财产。依据《担保法解释》第54条第2款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”。因此涉案抵押合同无效。
2、孙某某将共有房产办到个人名下签订抵押合同的行为，不影响其无权处分的行为性质，其签订的抵押合同侵犯了共有权人刘某某的共有权，依法应当认定无效。
3、房权证终局被撤销，且自始无效，抵押也无效。
三、临沂某分行在办理抵押时未尽严格审查义务，其过错与孙某某的过错最终导致抵押合同无效。
从某房产局对涉案房产他项权登记申请审批材料可以看出：是临沂某分行与孙某某共同申请并提交了假《离婚协议书》给房产登记机关，因此临沂某分行未尽合理注意和审慎义务。
《商业银行法》第36条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。依据该法律，临沂某分行负有严格审查义务。本案中，临沂某分行仅仅审查了《离婚协议书》的内容，对于其真伪和抵押物的权属，未尽严格审查义务，其存在严重过错，应当承担抵押合同无效的后果。

民事案二审法院认为：
《中华人民共和国担保法》司法解释第54条第2款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”被上诉人刘某某与原审被告孙某某原系夫妻关系，在其婚姻关系存续期间，双方共同翻建了某某路的房产，并办理了所有权登记，依法取得房屋的所有权，这种所有权是基于夫妻关系产生的，故二人对房屋的共有是共同共有。原审被告孙某某未经共有人刘某某同意设置抵押，抵押无效。
上诉人临沂某分行主张应按离婚协议中的约定，该房产为按份共有。本院认为，虽然被上诉人刘某某与原审被告孙某某在离婚协议中约定二人对房产按其份额各享有一半的产权，双方由原来的共同共有转化为按份共有，但离婚协议中同时约定“上述房屋及产权变动必须经二人共同同意”，根据该协议约定，原审被告孙某某未经刘某某同意亦无权设置抵押。
综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。

民事案二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。

根据上述两案终审查明认定的事实和判决，2009年11月，兰山法院（2008）临兰商初字第1488号案经审理，认为：本案原告临沂某分行主张的抵押权的效力来源于抵押合同和抵押登记，本案抵押合同已经被确认无效，抵押登记所依附的房权证亦已被撤销，因此原告不再享有抵押权。原告主张其依据善意取得制度应当享有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，善意取得不动产抵押权需依照法律规定进行登记。本案抵押登记所依附的房权证已被撤销，自始即不具有登记的效力，因此抵押登记亦自始不具有登记的效力，原告的主张不适用善意取得制度。现原告要求确认对位于某某路的涉案全部房屋拥有合法抵押权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告刘某某提出的原告对于涉案房产不享有合法抵押权的辩解，本院予以采纳。兰山法院遂判决驳回了临沂某分行请求确认其对登记房屋所有权人为孙某某的涉案房屋拥有合法抵押权的诉讼请求。在法定期限内，临沂某分行未上诉，（2008）临兰商初字第1488号判决书发生法律效力。

上述五案经过两年多的审理，委托人刘某某的合法权益最终得到了人民法院的保护，确实值得称道和欣慰。